Grundschuld & Sicherungsgrundschuld.
Abstraktes Recht. Konkretes Risiko.
Beratung zu Sicherungsabrede, Abtretung, Löschung, Rückgewähr und Vollstreckung.
Grundschuld und Sicherungsgrundschuld: rechtliche Einordnung.
Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht. Als Sicherungsgrundschuld dient sie aufgrund eines Sicherungsvertrags und einer Sicherungsabrede der Sicherung bestimmter Forderungen. Daraus ergeben sich die praktisch wichtigen Fragen nach Umfang, Verwertung und Rückgewähr.
Die Grundschuld ist bewusst als abstraktes Recht gestaltet.
Die Grundschuld wurde nicht als bloße Spielart der Hypothek verstanden. Sie sollte ein selbständiges dingliches Recht sein: Der Gläubiger erhält das Recht, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen. Ob daneben eine persönliche Zahlungspflicht besteht, ist für den Bestand der Grundschuld nicht entscheidend.
Kern der historischen Begründung: Die Grundschuld hat ihren Zweck in sich selbst. Sie verschafft dem Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück – unabhängig davon, ob eine zur Zahlung verpflichtete Person vorhanden ist.
Damit trennt das Gesetz bewusst zwischen dem dinglichen Recht am Grundstück und der persönlichen Forderung. Genau diese Trennung macht die spätere Sicherungsgrundschuld praktisch so brauchbar.
Der beigefügte Auszug aus den Motiven zum Bürgerlichen Gesetzbuch zeigt den alten, aber bis heute entscheidenden Gedanken: Die Grundschuld ist kein Anhängsel einer Forderung. Sie ist ein eigenständiges Belastungsrecht, dessen wirtschaftliche Bindung erst über Sicherungsvertrag und Sicherungsabrede hergestellt wird.
Warum hat die Grundschuld die Hypothek verdrängt?
Die Antwort liegt in der Bank- und Verwertungspraxis. Die Hypothek folgt der Forderung. Die Grundschuld steht als abstraktes Recht im Grundbuch und wird erst durch die Sicherungsabrede wirtschaftlich begrenzt. Das macht sie für Finanzierung, Umschuldung und Vollstreckung handhabbarer.
Welche Stärke zeigt diese Buchgrundschuld?
Ausgangsdaten:
- Grundschuldkapital: 131.000 €
- Dingliche Zinsen: 14 % jährlich
- Fälligkeit der dinglichen Zinsen: am ersten Werktag eines jeden Jahres für das jeweils abgelaufene Jahr
- Nebenleistung: 5 % einmalig
- Beschlagnahme: in 2024
- Grundschuldkapital: 131.000,00 €
- Jahreszins: 14 % aus 131.000,00 € = 18.340,00 €
- Tageszins bei taggenauer Berechnung mit 365 Tagen: 18.340,00 € ÷ 365 = 50,25 €
- Zinstage: 01.01.2023 bis 18.11.2026 einschließlich = 1.418 Tage
- Aufteilung der Zinstage: 2023 = 365 Tage, 2024 = 366 Tage, 2025 = 365 Tage, 01.01.2026 bis 18.11.2026 = 322 Tage
- Dingliche Zinsen im Beispielszeitraum: 18.340,00 € × 1.418 ÷ 365 = 71.249,64 €
- Nebenleistung 5 % aus 131.000,00 €: 6.550,00 €
- Summe der Beispielsrechnung: 131.000,00 € + 6.550,00 € + 71.249,64 € = 208.799,64 €
- Nicht in dieser Summe enthalten: mögliche rückständige Zinsen der Jahre 2021 und 2022. Diese können mit dem Rang der Grundschuld zusätzlich beansprucht werden, wenn sie rechtzeitig angemeldet wurden.
Zinsbeginn: Ausgangspunkt ist die Beschlagnahme im Jahr 2024. Da die dinglichen Zinsen am ersten Werktag eines jeden Jahres für das jeweils abgelaufene Jahr fällig werden, werden die laufenden Zinsen in der Beispielsrechnung ab dem 01.01.2023 angesetzt.
Mehr zur Zinsberechnung: Die Einzelheiten zu laufenden und rückständigen Grundschuldzinsen, insbesondere zur rechtzeitigen Anmeldung, sind erläutert unter Grundschuldzinsen in der Zwangsversteigerung.
Warum der Verteilungstermin wichtig ist: Die Zinsen laufen in der Beispielsrechnung bis zum Tag vor dem Verteilungstermin. Zur zeitlichen Einordnung des Verfahrens siehe Dauer und Ablauf der Teilungsversteigerung.
Die Frage, welchen Betrag der Grundschuldgläubiger aus dem Grundstück beanspruchen kann, ist von der Frage zu unterscheiden, was ein Bieter wirtschaftlich aufwenden muss. Für den Bieter zählen neben dem Bargebot auch bestehen bleibende Rechte.
- Geringstes Gebot in der Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung: Dort wird erläutert, welche Beträge bar zu decken sind und welche Rechte bestehen bleiben.
- Erwerbspreis berechnen: Bargebot plus bestehen bleibende Rechte: Dort wird erklärt, warum das Bargebot allein nicht der wirtschaftliche Kaufpreis ist.
1. Abstraktes Recht
Die Hypothek hängt an der Forderung. Die Grundschuld bleibt als dingliches Recht bestehen. Die Zweckbindung erfolgt über Sicherungsvertrag und Sicherungsabrede.
2. Wiederverwendbarkeit
Eine bereits eingetragene Grundschuld kann für geänderte oder neue Kredite genutzt werden. Das erspart Neubestellung, Rangverlust und zusätzliche Kosten.
3. Vollstreckungsstärke
Mit der Unterwerfung nach § 800 ZPO kann aus der Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer vollstreckt werden. Für Kreditgeber ist das der entscheidende praktische Vorteil.
Die Hypothek ist das klassische akzessorische Sicherungsrecht. Die Grundschuld hat sie in der Finanzierungspraxis verdrängt, weil sie flexibler, rangsicherer und leichter verwertbar ist. Ihre wirtschaftliche Begrenzung liegt nicht im Grundbuch, sondern in der Sicherungsabrede.
Häufige Beratungsgegenstände.
Die folgenden Punkte zeigen typische Fragen, die bei Grundschuld und Sicherungsgrundschuld regelmäßig zu prüfen sind.
Sicherungsabrede zu weit oder zu unklar
Ob nur ein bestimmtes Darlehen oder die gesamte Geschäftsverbindung gesichert ist, entscheidet häufig über Reichweite und Risiko der Sicherheit.
Abtretung der Grundschuld
Bei der Übertragung an neue Gläubiger stellen sich Fragen zur Wirksamkeit, zum Umfang der Rechte und zum Verhältnis zur Sicherungsabrede.
Vollstreckbare Unterwerfung
Die Unterwerfungserklärung und die vollstreckbare Ausfertigung sind oft der Hebel der Vollstreckung. Fehler bei Prüfung oder Gestaltung werden hier teuer.
Grundschuldzinsen und Nebenleistungen
Nominalbetrag, Zinsen und Nebenleistungen dürfen wirtschaftlich nicht verwechselt werden. Gerade bei Versteigerung oder Ablösung ist die Rechnung entscheidend.
Löschung, Rückgewähr und Rückübertragung
Nach Tilgung der Forderung ist oft offen, ob Löschung, Abtretung oder Rückübertragung geschuldet ist und welche Ansprüche konkret bestehen.
Grundschuld in Versteigerung und Erwerb
Ob Rechte bestehen bleiben, abgelöst werden müssen oder wirtschaftlich auszunutzen sind, ist für geringstes Gebot, Erwerbspreis, Bargebot und Erlösverteilung zentral.
Vertiefend: geringstes Gebot, Erwerbspreis berechnen und Grundschuld und Bargebot beim Selbsterwerb.
Gegenstand der rechtlichen Prüfung.
Das Inhaltsverzeichnis des Werkes zur Sicherungsgrundschuld zeigt bereits, wo die Materie in die Tiefe geht: bei Bestellung, Inhalt, Sicherungsabrede, Abtretung, Vollstreckung und Rückgewähr. Genau diese Punkte prägen auch die Beratungspraxis.
Bestellung & Eintragung
Einigung, Bewilligung, Antrag, Rang und inhaltlich richtige Eintragung der Grundschuld.
Inhalt der Grundschuld
Brief- oder Buchgrundschuld, Eigentümer- oder Fremdgrundschuld, Zinsen, Nebenleistungen und Fälligkeit.
Sicherungsvertrag & Sicherungsabrede
Weite und enge Sicherungsabreden, Sicherung eigener oder fremder Verbindlichkeiten und AGB-rechtliche Grenzen.
Abtretung & Gläubigerwechsel
Abtretung innerhalb und außerhalb des Grundbuchs sowie Folgen für Sicherungszweck und Rückgewähransprüche.
Vollstreckung
Unterwerfungserklärung, vollstreckbare Ausfertigung, Abwehr oder Vorbereitung der Vollstreckung.
Löschung & Rückgewähr
Löschungsansprüche, Rückübertragung, Ablösung und Rückabwicklung nach Tilgung oder Wechsel des Sicherungszwecks.
Fachliche Grundlage.
Die erste Auflage des Werks zur Sicherungsgrundschuld erschien bereits 1983. Später wurde es unter dem Titel „Recht der Sicherungsgrundschuld“ in vier Auflagen fortgeführt.
Die Beratung knüpft an die klassischen Problemkreise an: Inhalt und Ausgestaltung der Grundschuld, Sicherungsvertrag, Sicherungsabrede, Abtretung, Rückgewähr, Verwertung, Einwendungen und Vollstreckung.
Diese Fragen sind regelmäßig nicht isoliert zu beantworten. Sie verlangen die Prüfung der Urkunden, der gesicherten Forderung, der Sicherungsabrede und der wirtschaftlichen Zielrichtung.
Bringen Sie Ihre Grundschuld rechtlich unter Kontrolle.
Ob Sicherungsabrede, Abtretung, Löschung, Rückgewähr oder Vollstreckung: Ohne frühe Prüfung von Urkunde, Grundbuch und gesicherter Forderung bleibt zu viel dem Zufall überlassen.
Wer in der Teilungsversteigerung selbst mitbieten will, sollte außerdem prüfen, ob eine eigene Grundschuld die Liquiditätsbelastung beeinflusst: Grundschuld und Bargebot beim Selbsterwerb.